未来随着分布在深圳各区的16个综合体陆续入市 ，深圳将更多人能够在步行范围内 ，用更少的时间 ，满足自己购物 、休闲 、办公等等的各种需求 。对于那些没有居住在城市中心的人来说 ，这些综合体更是弥补了远离都市资源的缺陷 。那么 ，以后即便所处区位偏远 ，但是只要所居住的综合体购物中心运营得当 ，就可以住在关外逛“万象城” 。　　
　　城市综合体改变你的生活　　
　　如果说城市综合体的诞生 ，是以解决城市发展过程中遇到的困境为己任 ，那么二战之后出现在西方国家的办公综合体 ，便正是如此 。20世纪70年代 ，人们对城市繁荣和追求 ，成为催生城市综合体的重要力量 ，人们开始去思考城市土地的使用效率 ，以及如何才能让市民在更为便捷的时间里 ，满足不同的生活需求 。　　
　　如今 ，我们理解的城市综合体 ，通常是集聚了商业 、办公 、居住 、旅店 、展览 、餐饮 、会议 、文娱和交通等功能中的四种以上 ，可以充分满足现代城市生活中的主要需求 ，所以也被称为“城中之城” 。西方部分国家由于率先进入城市化进程 ，如今已经成就了不少闻名遐迩的综合体 。其中堪称城市综合体的开山鼻祖的洛克菲勒中心 ，横跨著名的第五大道 ，由19座商业楼宇组成 ，其中10座以上是摩天大楼 。这座“城中之城”每天可容纳25万人次上班 、观光 、消费 。　　
　　值得一提的是华润中心 ，这个深圳第一座综合体 ，其建设历程对于深圳而言 ，充满探索性 ，从2002年开始动工 ，于2009年二期工程完工 ，君悦酒店开业 ，公寓产品售罄 ，如今不仅在深圳 ，即便在整个华南地区 ，也依然地位卓然 。　　
　　新增综合体逾千万平方米　　
　　在这次全市综合体的梳理过程中 ，深圳目前在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个 ，分布在深圳各个区域 ，其中又以福田 、南山两区为多 ，合计建筑规模1044.79万平方米 。我们发现在这批综合体项目中 ，总体量低于30万平方米的只有3个 ，高于100万平方米的有4个 ，平均规模65万平方米左右 ，未来深圳综合体向更大规模发展的趋势已经可见一斑 。　　
　　在上述新增综合体项目中 ，当下最为成熟的东海国际中心 ，目前10万平方米的甲级写字楼已经基本招租完毕 ，并已交付使用 ，80多层的公寓才建到50多层 。在建项目中“进取心”最强的是宝安海雅缤纷城 ，无论是为顶级VIP客户提供的专属服务 ，或是8000个的停车位 ，都显示出海雅集团从纯零售向综合体开发商转型的积极态度 。　　
　　特色最为鲜明的 ，是福士广场 。此前 ，曾有业内人士透露 ，每一个来福士都会邀请符合风格的设计公司进行整体设计 ，商业内部动线非常人性化 ，引进品牌也是其他购物中心内不多见的 ，充分避免了“千城一面”的出现 。　　
　　除上述16个综合体之外 ，在公布的《深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划安排一览》的93个项目中 ，兼具“居住”与“商服”功能 ，且商服占地面积超过1万平方米的更新项目有16个 ，而在今年公布的两批城市更新单元规划中 ，显示更新方向具有居住 、商业 、办公三种功能项目的项目还有6个 。换言之 ，未来还将有另外22个城市更新项目 ，极有可能成为新的综合体。　　
　　综合体容积率还是太低了　　
　　邓志旺认为 ，未来区域城市综合体的成熟 ，可以在步行范围内满足更多的需求 ，将吸引人们 ，从而引发系列资源变化 ，缩小与城市中心之间的差距 ，助力深圳未来的多中心发展 。　　
　　陈可石建议政府在规划地铁站点的时候 ，应该充分考虑未来上盖综合体的兴建 ，根据不同区域的特点 ，对于综合体的布局提出引导性意见 。他更进一步建议深圳政府或可学习香港 ，入股地铁上盖的综合体建设 ，“这样投资地铁的资金会有更好的回报 ，开发商也比较有把握 ，更有勇气加大投入 ，对于上盖综合体的开发也更有利 。”其次 ，陈可石认为“深圳目前的综合体容积率不是太高了 ，而是还不够高 ，尤其是在城市核心区域 。”他认为在目前深圳城市发展的情况下 ，容积率高过10不是不可以 。但是 ，“高容积率的同时 ，一定要有充分的城市公园和通达的轨道交通作为配套 。”　　
　　综合体十年内不会饱和 ？　　
　　此前 ，著名财经评论员叶檀曾发表评论 ，表达对于城市综合体大爆发的担忧 ，“商业地产与当地的商业生态密切相关 ，没有足够的客流与商业链条支撑 ，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失 。”她认为 ，中国内需跟得上城市综合体的扩张可能性不大 。这种担忧 ，引发业内的关注和讨论 ，也是促成本次综合体选题最终成型的主要原因之一 。　　
　　但是在采访过程中发现 ，综合体的多与少 ，政府的规划引导或许更重要 ，邓志旺认为此前少 ，是因为规划数据不支撑 ，地块规划功能单一 ，容积率不够高 ，是深圳过去30年只有少量综合体项目的重要原因 。对于未来深圳综合体的容量 ，业内普遍认为商业容量是重要指标。“在过去的3-5年间 ，深圳年零售额度增长约为20% ，未来通过人口置换实现人口结构的转变 ，可以在总量不增加的情况下 ，提升消费能力 。”邓志旺认为尽管深圳综合体会大量出现 ，但是其中部分会置换传统商业模式 ，至少未来10年 ，深圳综合体都不会饱和 。陈可石则在几年前对于深圳综合体的总量抱以较高期望 ，认为如杭州 、深圳这样的城市 ，可以容纳上百个综合体同时存在 。　　
　　■城市综合体体验　　
　　华润中心深圳首个真正的城市综合体　　
　　地址 ：罗湖区宝安南路1881号　　
　　开发商 ：华润集团　　
　　总体量 ：项目总占地8万平方米 、总建筑面积55万平方米 ，其中华润万象城建筑面积约18.8万平方米 ，国际标准5A甲级写字楼华润大厦办公面积约4.2万平方米 ，君悦酒店12万平方米 ，高尚住宅华润幸福里总建面11万平方米　　
　　板快构成 ：华润中心的商业板块主要是万象城 ，总建筑面积约18.8万平方米 ，拥有6层商用楼面 ，是名副其实的“一站式”消费中心 ；写字楼板块主要是华润中心 ，属于国际标准5A甲级 ，共29层 ；酒店板块主要是深圳君悦酒店 ，总建面12万平方米 ；住宅板块主要是华润幸福里 ，是以居住为主导功能并拥有顶级商业配套的城市资源型高尚住宅 ，由3栋49层的超高层住宅组成 。　　
　　建设历史 ：一期工程总建筑面积约23万平方米 ，包括华润万象城和华润大厦 。万象城2004年12月建成开业 ，华润大厦也于2004年12月1日就交付使用 。二期工程包括了华润幸福里和君悦酒店 ，以及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，2005年全面动工 ，到2009年11月底全面落成 。　　
　　现场感受 ：只要是深圳人应该很少有不熟悉华润万象城的 。在万象城里可以看到 ，除了各种品牌服饰鞋帽等几百个大小门店外 ，还有一个嘉禾影城 ，一个真冰滑冰场 ，以及江浙菜 、日韩菜 、西餐厅 、粤菜等各种口味的高档餐厅 。南都记者在非周末时间过去踩点时发现 ，商场内也有蛮多消费者 ，目前人气很旺 。　　
　　京基100拥有深圳最高楼　　
　　地址 ：深圳市罗湖区深南东路5016号　　
　　开发商 ：京基集团　　
　　总体量 ：项目总用地面积4万多平方米 ，其中建设用地3.6万平方米 ，总建筑面积60万平方米 ，主塔楼为京基100大厦 ，总建筑面积22万平方米（由17.5万平方米的写字楼与4.6万平方米的酒店组成） ，另有商业广场KKMALL总建筑面积8.35万平方米 ，住宅主要是给蔡屋围村民的7栋回迁房 ，共1755套 。　　
　　板块构成 ：该项目主塔楼为京基100大厦 ，是包括了写字楼和酒店两个板块 ，塔楼共100层 ；商业板块主要是定位于集国际顶尖品牌集购物 、美食 、IMAX影院 、休闲 、娱乐于一体的国际时尚精品购物中心KKMALL ；住宅板块主要是京基100公寓 ，单层4梯18户以小户型为主 ，共1755户可容纳6000人居住 。　　
　　建设历史 ：在京基100四大板块中最先动工的住宅和商业部分 ，其中住宅的7栋公寓楼于2005年12月正式开工建设 ，2010年10月30日回迁入伙 ，而KKMALL也于2010年11月26日正式开业 。另外最高楼京基100大厦奠基时间为2007年11月 ，封顶时间为2011年4月23日。　　
　　现场感受 ：京基100现在已经封顶 ，因此站在深南路上远远就可以看到这栋地标建筑高高耸立 ，目前距离该综合体最近的地铁站是1号线大剧院站 ，步行过去大概在5分钟左右 ，据说预计在今年下半年就有直接接驳通道至KKMALL.KKMALL在硬件投入是大手笔 ，场内由南至北单一主通道全长达200米 ，标准通道采用都是无柱设计 ，琳琅满目的店铺纷呈眼前 ，商场内餐饮也蛮丰富 ，名气很大的“俏江南” 、“金钱豹”都有进驻 。记者开车进地下停车场时了解到 ，地下三层是给商场 、酒店 、写字楼 、住宅用户共同使用 ，需要收费 ，而地下负四层是只给住宅业主使用 ，目前不过夜可不收取停车费 。　　
　　■相关链接国际上较为成功的城市综合体　　
　　纽约洛克菲勒城市综合体的开山鼻祖　　
　　闻名世界的洛克菲勒中心位于曼哈顿中城 ，始建于1931-1940年 ，是美国洛克菲勒财团投资建造的大型商业娱乐和办公建筑群 ，总占地约8.9万平方米 ，东西从第48街到第51街 ，南北横跨第五大道和第七大道 。这个项目规划的总建筑面积高达67.6万平方米 ，容积率达到了18 ，合共由大小19座商业楼宇组成 ，其中10座以上是摩天大楼 ，最高的是70层的洛克菲勒中心30号大楼（RCA大厦 ，现在叫通用电气大厦） ，高达259米 。　　
　　东京六本木现代建筑的发展方向　　
　　2003年 ，大型再开发复合都市地带六本木新城完成。其总建筑面积78万平方米 ，历经17年完成建设 ，是一座集办公 、住宅 、商业设施 、酒店 、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体 ，具有居住 、工作 、游玩 、休憩 、学习和创造等多项功能 。在这个寸土寸金的城市中心区 ，六本木规划了大量公园和绿地 ，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道 、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观 ，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间 ，已经成为著名的旧城改造 、城市综合体的代表项目 。　　
　　巴黎拉德芳斯古老巴黎和现代商业的结合　　
　　拉德芳斯在上世纪50年代开始修建 ， 。拉德芳斯目前已建成写字楼247万平方米 ，其中商务区215万平方米 、住宅区1.56万套 ，拥有面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心 。这也是欧洲最大的公交换乘中心 ，拥有67公顷的步行系统 ，集中管理的停车场设有2.6万个停车位 ，交通设施完善 。如此庞大而又繁杂的资源互相补充和作用 ，拉德芳斯已具备小型城市的基本功能 ，给人们提供了商务 、居住 、办公等一站式的完备生活 ，也一跃成为巴黎的次中心区 。　　
　　蒙特利尔地下城地下城时代开启　　
　　1962年玛丽城广场建成后 ，在地下形成了纵横总长约10公里的街道网 ，集结各种店铺 、旅馆 、餐馆四五百家 。目前蒙特利尔地下城时代已经形成了四个不同商圈 ，最热闹最繁华的依然是玛丽城广场 。这个有着加拿大“第一高”建筑和当时世界最大体量建筑之誉的综合体 ，却有一半面积在地下 ，地下广场有4层 ，最下层为地铁车站 ，第2-3层为室内停车场和技术设备层 ，最上层是商业中心 ，它的创造性设计推动着蒙城进入地下城时代 ，极大地改变了人们的生活方式 ，让市民开始“地下鼹鼠式”的生活 。