随着国内居民收入快速增长以及消费需求的升级迭代 ，尤其新生代消费群体的崛起 ，商业地产行业迎来以体验感为代表的4.0时代 。

商业4.0时代 ，有两大特征 ：一是资源全面整合 ，百业联盟 ，进一步降低获客成本 ；二是全面信息化与虚拟化 ，无论实体资产还是货币 ，实现全面虚拟 ，这既是成本的需要 ，也是时代发展的结果 。

优秀商业地产企业通过升级体验式消费 ，以生态 、潮流 、科技等方式赋能 ，持续为城市和居民生活营造全新体验 。

一 、商业地产的运营能力体系

（二）资金平衡能力 。由于商业地产平均回报率较低 ，必须做好现金流平衡 ，保障租金能够覆盖利息 ，因此融资成本是盈利的关键 ，而国企在持有物业上更具有优势 ；

（三）规划定位能力 。项目的定位至关重要 ，包括产品形态及规模定位 、租售方案及销售政策定位 、业态及品牌组合定位 、租金及收益测算定位等都是项目后期运营的关键 ；

（四）招商运营能力 。商业招商和运营管理 ，需要对进度 、租金 、商户及业态进行配比优化 ，尤其部分业态涉及工程机电条件 ，对业态调整形成一定的挑战 。运营阶段则包括基本运营 、物业管理和资产管理等 ，通过对项目中的客流量 、人流量等监测 ， 来降低经营成本 、提升人均管理绩效 、租金 、营收以及品牌价值等 。

二 、商业地产运营的新契机

众多商业地产为了保持行业领头地位 ，不断挖掘 、创新 、发展 ，升级自身产品线 ，引入更多业态内容 ，丰富购物中心互动体验 ，注重智慧购物建设 ，不断丰富消费者的社交 、生活、消费 、科技等领域的体验感 。

（一）丰富的产品线及市场需求持续细分成为商业零售界最主流的发展方向 ，商业地产自然也不能避开这一趋势 。一方面 ，大型房企已经形成全覆盖的商业产品线 ，比如万科 、华润置地 、龙湖商业产品线涵盖了城市综合体 、区域型购物中心 、集中型社区商业 、社区商业街等多种类型 ，可满足各个地区多层次的消费需求 ；碧桂园针对购物中心 ，推出“凤凰”系列产品线，凤凰茂 、凤凰邻里以及凤凰荟 ；融创推出大型文旅商业综合体、城市商业综合体及品质社区商业 、产业小镇商业三大产品系 ，打造融创特色的欢乐+商业战略 。另一方面 ，产品线向社区商业延伸，如广州万科商业核心产品万科里2.0版本 ，打造公园式购物场景 ，将公园与商业空间融合 ；保利也与若比邻联手打造出社区配套服务体系 。

（二）新消费群体 、新科技 、新理念以及新模式的驱动 ，带动商业运营升级迭代 。“新零售”的核心是通过大数据和互联网 ，更大程度地满足消费者需求 ，更有效地实现交易 。一方面 ，体验式消费 、共享消费等新兴需求为产品设计及业态配置带来新体验 ；另一方面 ，科技的引入 ，促进运营更加高效智能。如世茂 、万科等企业具有针对性的运营方案 ，实现商业地产智能化运营 。

（三）利用资产证券化转换融资方式 。由于商业地产开发前期投入资金量大 ，且资金回收慢 ，房地产信托投资基金(REITs) 、商业地产抵押贷款支持证券（CMBS） ，还有租金收入和应收账款等未来稳定的现金流为支持的非信贷资产证券化愈受关注 。

三 、小结

从增量到存量时代的发展中 ，商业地产需要每一个城市运营参与者的服务能力向更高阶升级 。提升资产的运营水平和资本管理能力 ，是有效实行资本对接的必要手段 ，只有具备更加深度思考和运营的综合能力才能真正应对时代的挑战 。未来 ，商业地产企业想要在激烈的市场竞争中立于不败之地 ，就需要抓住消费升级和城市发展机遇 ，注重消费趋势和消费方式 ，打造场景和全渠道触及消费者 ，利用互联网 、物联网 、大数据及人工智能等现代技术手段 ，搭建智慧商业系统 ，引领城市发展 。