一 、什么是资产证券化

资产证券化（简称ABS） ，是指将缺乏流动性 、但具有可预期收入的资产 ，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售 ，获取融资 ，以提高资产的流动性 。

资产证券化交易结构

（一）资产证券化项目发起人根据自身的融资需求 ，对其拥有的能够产生未来现金流的资产进行清理 ，形成基础资产 。

（二）作为项目的主要中介方 ，一般是信托公司 、券商或基金子公司会成立一个专项资产管理计划（SPV） ，从发起人处将基础资产的所有权承接过来 ，从而实现风险隔离 ，然后对基础资产进行打包并设计资产支持证券 。

（三）SPV为了提高项目的信用等级（质量水平） ，通过超额抵押设置 、保证金等多种手法进行内部增信 ，同时还会通过引入第三方担保等方式进行外部增信 。其后 ，SPV会引进信用评级机构对经过增信后的证券化资产进行评级 ，继而作为发行人通过承销商向投资者销售 。

（四）SPV在证券发行并获取投资者资金后 ，按照约定的购买价格向发起人支付价款 。在项目运作期间 ，SPV需要对资产池进行管理和处理 ，对基础资产产生的现金流进行回收并向投资者分配 。

（五）等到资产支持证券到期 ，由资产池产生的收入在完成向投资者分配 、支付各项服务费后 ，所有剩余 ，按协议规定在发起人和SPV之间进行分配 。至此 ，整个资产证券化过程结束 。

二 、资产证券化在房地产领域的应用

房地产资产证券化 ，是指将房地产投资直接转变成有价证券形式 。通俗来说 ，即房企需要资金，请信托、银行 、证券公司将其债权和股权证券化 ，把稳定的现金流变成债券 ，发给投资者 。

随着政策调控力度加大 ，市场行情趋势不稳定 ，房地产开发贷 、公司债 、地产基金和资管计划等融资渠道收紧 ，寻求新的融资突破口成为房地产企业的迫切需求 。同时为优化资本结构 ，各大房企积极推进与金融机构的合作 ，房地产资产证券化应运而生 。

资产证券化对于有融资需求的企业有着非常明显的优势 。首先 ，可以盘活存量资产 ，增强资产流动性 ，改善债务结构 ，提升资金使用效率 。其次 ，原本不能通过公开市场发行债券的企业可以利用资产证券化走向公开市场 ，补充运营资金 ，同时还可获得资本市场的认可 ，提升企业的知名度和信用度 。

与几年前金融机构主动发行地产金融创新产品相比 ，目前越来越多的开发商主动进行金融创新 ，争相走上轻资产之路 ，希望通过地产资产证券化来优化资本结构 ，降低资金成本 ，并且盘活存量 。

目前房企发行ABS主要包括如下5类 ：购房尾款ABS ，供应链ABS ，物业费ABS ，CMBS以及类REITs 。按照基础资产的特点 ，可以大致分为三个类型 ：

（一）购房尾款ABS属于债权类资产 ，盘活应收账款 ，在不出表的情况下 ，类似于以应收账款做抵押融资。

（二）物业费ABS ，CMBS以及类REITs属于收益权资产 ，将未来经营收入现金流作为本息偿付来源 ，其中物业费ABS主要以房企信用做增信 ，CMBS和类REITs则主要以商业物业作抵押 。

（三）供应链ABS不涉及资产和未来收益权的盘活 ，本质上是房企为偿付中小供应商应收账款发行的类信用债 。 

虽然房企经营非常需要资产证券化的支持 ，但目前这种融资方式受到基础资产是否优质 、投资者信任度 、政策环境和市场利率水平等多重因素的影响 。有下列情形之一的与不动产相关的基础资产是不能够发资产证券化产品的 。

（一）因为空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权 ；

（二）待开发或在建占比超过10%的基础设施 ，商业 、物业 、居民住宅等不动产或相关不动产的收益权 ；当地政府证明已列入国家保障房计划或已开工建设的项目除外 。

业内人士分析认为 ，未来 ，随着金融风险防控机制的逐步成熟 、相关法律法规的不断完善 ，金融将与房地产市场深度融合 ，资产证券化会成为房企重要的融资工具 ，助推房企走向轻资产化 。