房地产企业土地增值税筹划技巧探讨

李强/尊龙凯时地产公司

由于土地增值税已成为房地产企业税负的重要组成部分 ，并且其弹性空间较大 ，因此该税种已经成为房地产企业规避税种的重点目标 。

本文谈谈土地增值税筹划在实务工作中处理的一些技巧 。

一 、利用临界点

我国目前采取四级超率累进计算土地增值税税额 ，当增值率超过50% 、100% 、200%时 ，就会适用更高的税率 ，企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划 ，避免出现适用更高一级税率的情况。同时纳税人建造普通标准住宅出售 ，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税 。适当的开发方案，可以避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加 。

2018年土地增值税税率表

房地产开发企业在进行项目销售时 ，可以把项目的开发和销售两个环节分开核算 ，单独成立一个销售公司 ，使销售环节数量增加 ，首先可以降低增值率进而适用低税率计算缴纳土地增值税 。其次 ，项目在经过几次销售后增值率小于20% ，可以免征土地增值税 。

二、收入分散

现实中很多房地产企业在出售前已经进行了简单的装修和维护 ，并安装了一些必备的设施 。如果将房地产的装修 、维护及设备安装作为企业单独的业务独立核算或将全部或部分开发产品以低于公允价值的金额打包销售给关联企业 ，可以合法降低房地产的销售价格 ，控制增值率 ，从而减轻企业所承担的土地增值税 。

三 、选择适当的利息扣除方法

房地产企业利息扣除的限额分为两种 ：①在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除 ；②税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除 。这两种扣除方式为企业税务筹划提供了空间 ，企业可结合自身实际情况选择较高的一种进行扣除 。

四 、代收费用并入房价

很多房地产企业在销售开发产品时 ，会代替相关部门或单位收取一些价外费用 ，如管道煤气初装费 、有线电视初装费 、物业管理费以及部分政府基金等 。这些费用一般先由房地产企业收取 ，后由房地产企业按规定转交给委托单位 。对代收费用有两种处理方法 ，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取 ；第二种是在房价之外单独收取 。

根据财政部 、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定 ，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 ，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 ，可作为转让房地产所取得的收入计税 ；如果代收费用未计入房价中 ，而是在房价之外单独收取的 ，可以不作为转让房地产的收入 。对于代收费用作为转让收入计税的 ，在计算扣除项目金额时 ，可予以扣除 ，但不允许作为加计20%扣除的基数 ；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的 ，在计算增值额时不允许扣除代收费用 。以上规定为税收筹划创造了空间 。

五 、增加扣除项目

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入 ，改善小区环境 ，提高装修档次 ，以增加扣除项目金额 ，从而降低增值率 。加大公共配套设施投入还可以提高产品竞争力 ，扩大市场影响 。

六 、成本核算对象筹划

房地产公司在开发多处地产时 ，可以分别核算 ，也可以合并核算 。对同一地点 ，结构类型相同的群体开发项目 ，如果开工 、竣工时间相近 ，又由同一个建筑公司施工 ，可以合并为一个成本核算对象 。对个别规模大 ，工期长的开发项目 ，可以按照开发项目的一定区域或部分 ，划分成本核算对象 。

七 、资本运营避税

资本运营 ，是对集团公司所拥有的存量资产 ，通过投资、合并 、分立 、转移等方式优化资源配置 ，最大限度内实现增值 。由于现行税收政策对资本运营活动规定了较多的不征收或免征土地增值税政策 ，从而给避税创造了较大的空间 。

土地增值税是房地产开发企业关注的焦点 ，它在房地产开发企业的发展中起到的作用不容忽视 ，所以对土地增值税进行筹划是房地产企业的必然选择 。因此 ，根据企业发展状况选择合理有效的土地增值税筹划方案 ，对降低企业税收负担、提高企业综合竞争力 、增强企业盈利能力意义重大 。