■ 深圳特区报记者 张程

近日 ，一条有关温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期 、居民需要再缴纳30万元才能“续期”的消息 ，引发了人们对土地使用权期限的讨论 。记者昨日采访发现 ，土地到期后的续期行为在法律上存在着冲突 ，目前还没有定论 ，而且类似案例在深圳也已出现过多起 。业内对此普遍认为 ，虽然这一现象对楼市并不会有太大影响 ，但有关部门亟须尽快出台措施来规范这一领域中出现的问题 。

记者了解到 ，2007年3月修订通过 、2007年10月起实施的《物权法》中 ，关于房屋和土地有以下规定 ：私人对其合法的收入 、房屋 、生活用品 、生产工具 、原材料等不动产和动产享有所有权 ；住宅建设用地使用权期间届满的 ，自动续期 。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 ，依照法律规定办理 。

有法律界人士认为 ，这就意味着房屋的所有权永远归业主所有 ，但房屋下面的土地是国家的 ，存在着使用期限问题 。如果是住宅 ，将获得优先保护 ，可以自动续期 。“一般对‘自动续期’的理解是，国家会自动续期 ，不用业主去办理 ，只用象征性交费 。”

但2007年8月通过的《城市房地产管理法》规定 ，土地使用权出让合同约定的使用年限届满 ，土地使用者需要继续使用土地的 ，应当最迟于届满前一年申请续期 。经批准准予续期的 ，应当重新签订土地使用权出让合同 ，依照规定支付土地使用权出让金 。

一个是“自动续期” ，另一个却是“申请续期” 。同样在2007年公布的两部法规 ，在内容上存在某种冲突 。上述人士表示 ，鉴于《物权法》地位高于《城市房地产管理法》 ，因此可以理解为房屋土地使用权到期之后 ，如果是自用 ，则不用去办理续期 。这时候 ，房屋之下的土地就近似于无偿划拨 。“但一旦要转让 、继承 ，或者抵押 ，就需要办理土地续期 ，也就是要续缴土地使用费了 。”

事实上 ，深圳去年已有类似案例 ，但处理方式显得波澜不惊 。据记者了解 ，福田区长城大厦某业主去年向深圳市规土委递交了地价延期申请 。该商品房房产面积约为80.58平方米 ，产权年限从50年延期至70年（1985年延长至2055年）。在金额方面，这位业主最终补交了44940元 ，平均每平方米补了557元 。

此外 ，市规土委第一直属管理局也确认了“该房产土地使用年期延为70年 ，现该业主已付清该套房产续延土地使用年期的地价款 ，可到深圳市不动产登记部门办理相关用地手续 。”

“该小区市场价目前约8万/平方米 ，这套房市值约645万 ，补缴的44940元地价款仅为市值的0.7% 。相比起温州案例 ，这一比例相对合理得多 。”地产从业人士王先生分析称 。

而位于罗湖区的国际商业大厦则是全国首例土地使用权到期的案例 ，该项目在同一栋楼内有20年 、30年 、40年 、50年四种年限不一的房产证 ，最早的20年产权部分早已到期。按照2004年4月深圳市政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出 ，到期房地产 、业主需继续使用该土地应补缴地价数额为公告基准地价的35% 。按此规定 ，该大厦部分产权到期的房源通过补缴土地出让金完成了续期。

此前购房者很少会注意到自己购买住房时的土地年限等内容 ，但在温州案例出现后 ，不少人开始关心起相关问题 ，“土地年限到期对住房价格和楼市情绪方面会不会产生影响 ？”

业内专家普遍认为 ，这一现象对楼市基本不会产生什么影响 。“温州案例只属于个案 ，关于缴费比例目前也还没有准确的定论 ，对包括深圳在内的其他城市都不具备太大的参考价值 。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为 ，住宅土地使用年限的到期并不会对楼市带来实质性影响 。

他建议，消费者如果要买房 ，需要擦亮眼睛 。“对购房者而言 ，新房70年产权无所谓 。但如果是集体房 、集资房和福利房的话 ，消费者在购买时一定要看清楚想买的房子是多少年产权 ，以及土地哪年到期等等 ，以免将来出现意外情况 。”

综合开发研究院与地产研究中心主任宋丁表示 ，缴费比例虽然不确定 ，但与温州的“一刀切”做法相比 ，深圳处理结果显得相对平稳。“但由于法律规定目前并不明确 ，因此有关部门需要尽快出台相关政策以明确概念 。”

他同时指出 ，温州案例虽然使不少购房者开始关心起土地年限等问题，但深圳目前绝大多数物业都还未到期或接近 ，因此对楼市基本没有影响 。“加上目前调控政策初步有些成效 ，很多人都在观望 ，只会对市场造成一些压力 。”