2010年毗邻东莞雁田的鹅公岭工业区 ，被龙岗区政府作为推进平湖金融与现代服务业的基础进行规划开发并开始土地整备工作 。由此 ，使本来经营不甚景气的天鹅工业区物业租赁再度陷入困境 。前些年去过天鹅工业区的人一定知道 ，这里由于面临拆迁 ，陈旧不堪的厂房和配套设施得不到改善 ，物业环境恶劣 ，原有进驻的生产厂家技术含量很低 ，安全知识匮缺 。政府有关部门对于工业区又实行限租政策，新的租赁单位入驻不了 ，天鹅工业区的运营举步维艰 。面对土地整备造成的租赁经营困境 ，天鹅公司管理团队积极探索工业区的经营模式 ，更新和调整经营思路 ，积极开拓业务 ，对外加强与政府部门沟通 ，争取放宽限租 ，加大招租力度 ；对内整顿物业环境 ，优化管理措施 。经营效益逐步提升 ：物业经营收入从2010年的475万元增加到2015年的687万元，利润从0.2万元增加到31.36万元 。创下历史新高 ，实现收入及利润的历史性突破 。采取的措施主要是 ：

一 、加强物业管理 、改善经营环境

通过采取委托专业安保公司 、清洁绿化公司 、维保公司为天鹅工业区的物业管理提供专项服务 ，自行采购和安装了监控设备 ，更新和维修消防设施 ，强化自身管理等措施加强对工业区的物业管理和对客户的服务 ，不断改善和提升经营环境 。而周边同地段鹅公岭村物业的经营环境与天鹅工业区比较相去甚远 ，因此承租人大多选择进驻天鹅工业区 ，使得天鹅工业区厂房的出租率达到95%以上 。

二 、狠抓安全管理 、确保安全生产

天鹅工业区物业现状十分陈旧 ，也没有按现行规范要求配备消防自动报警 、自动喷淋等消防设备设施 ，加上入驻的大多是低端产业 ，安全生产面临压力巨大 。集团领导高度重视 ，董事长张俊林 、副总经理俞磊 、桂自强 、李明俊等领导也先后到天鹅工业区视察指导安全生产工作 。为确保安全生产 ，我们采取了多种措施 。一是指定一名员工签订了责任书专职安全管理 ，定期考核 、奖惩 。二是全面加强安全隐患排查 。专职安全员每天对各厂家进行安全检查 ，发现隐患采取“三不放过”原则 。检查发现连续两次出现同类安全隐患则对承租人采取交纳安全违约金的措施 ；连续三次出现则出租人有权单方终止合同 、承租人须限期离场 。三是投入专项资金对现有消防设备设施 、电梯 、变配电设备进行安全整改 ，修建了危险品存放仓库 ，要求所有厂家的危险品必须存入危险品仓库 ，并严格实行入库出库等级制度 。四是加强安全教育 。2015年 ，公司聘请安全顾问对承租户及公司所有工作人员进行了多次集中授课 ，重点讲授灭火 、逃生 、安全用电 、机械伤害 、货物堆放等安全常识 ，并现场演练了应急预案 。通过狠抓安全管理 ，改善了安全生产环境 ，天鹅工业区的安全生产又度过了平稳的一年 。

三 、实行公开招租 、适时调整价格

2014年底 ，公司按照集团要求制定了2015年公开招租方案 。方案规定天鹅工业区所有面积超过500平方米的房屋及土地的出租必须进入深圳联合交易所实行公开招租 ，公司通过对周边物业租赁行情详细调研后 ，果断地调高了租金水平 。公开招租方案实施以后 ，一方面原有的承租户均作为唯一意向承租人续签了租赁合同，同时还增加了部分新的租户 ，从而降低了房屋的空置率。

四 、加强沟通协调 争取政府支持

2011年 ，政府部门将包括天鹅工业区在内的鹅公岭列入土地整备范围 。为加快实施土地整备 ，相关部门对整备区域内的房屋采取了不予办理租赁登记 、不予办理工商注册和环保许可等限制租赁措施 ；同时市场监管部门还加强了对整备区各生产企业的商事登记监管 。限租措施严重影响了租赁经营和承租户的稳定性 ，包括兴通成机电公司在内的很多企业因为该原因在过去的几年时间内被迫相继外迁 。2014年以来 ，我们通过与政府相关部门多次沟通协调后获得了相应支持 ，政府部门对园区内的企业松绑了限租政策 ，2015年没有发生一例因限租而外迁的承租企业 。正是通过采取加强管理 、规范招租 、争取支持等经营措施 ，天鹅工业区2015年的经营收入与去年同比增加了31.36% ，这对于受土地整备政策影响并处于城市更新前的天鹅工业区来说 ，应是一个大的突破 。

2016年度的公开招租工作即将展开 ，摆在我们面前依然还有诸多困难影响租赁经营 。

首先是片区的经营环境影响 。政府部门的土地整备工作进展缓慢 ，片区内一部分房屋已经征收 ，所剩的村集体房屋60%以上处于空置状态 ，这些房屋的租金水平低于天鹅工业区的租金水平 ，这对稳定现有租户将产生较大影响 。

其次是周边产业生存状态的影响 。天鹅工业区紧邻东莞雁田 ，2015年雁田乃至整个东莞出现了一定规模的工业企业倒闭潮 ，一些低端无竞争力的产业纷纷倒闭或外迁后空置了大量厂房 ，这些空置厂房所处的工业区在软 、硬件方面都远远优于天鹅工业区 ，这也将对我们的租赁经营产生较大影响 。

再次是园区现状的影响。天鹅公司一直在大力推进天鹅项目的开发建设 ，城市更新计划即将获得市政府的批准 ，在项目推进期间公司没必要再投入大量资金来改善园区的现状 。因此近些年园区内一直存在厂房老旧 、消防设备实施落后等安全生产隐患 。同时 ，目前入驻的一些家具生产 、废品加工回收 、纸箱制作等低端企业也大大增加了我们的安全管理难度 ，对于一些长期存在安全隐患的生产企业我们还要果断进行清理 。

上述因素将会对我们的经营产生一定影响 ，但随着城市更新项目的推进速度加快 ，2016年也许是天鹅工业区租赁经营的最后一年 ，因此不管有多大困难摆在我们面前 ，我们也要迎难而上 ，辛勤耕耘 ，力争再获丰收 。