2015楼市步入新常态 二三线城市风险增加
发布日期:2015/1/7 16:32:33 | 浏览次数:4268 来源:中财网
2014年末
，一直处于颓势的房地产市场出现了一阵躁动
：CREIS中指最新数据显示
，2014年12月主要城市成交面积迎来新高
，环比增长21.22%
，同比2013年也增长9.79%
。这一爆发性增长
，被外界认为本轮房地产行业调整筑底结束
。但也有业内人士指出
，此次上升只是因部分特殊原因造成
，并不能看做完成筑底
。
不管筑底是否完成 ，2015年将在2014年楼市大转折之后 ，进入一个相对平静的新常态 ，在这种新常态之下 ，行政性管制政策将全面退出 、地方救市政策也将续演松绑的故事 ，房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年 ，市场也将在全面分化中进入中速增长 。同时 ，二三线城市房地产市场风险将明显上升 。
政策恢复常态忙松绑
2014年 ，房地产政策一改过去限购 、限贷 、限价等全面束缚 ，回归市场主导常态 。截至目前 ，仅北京 、上海 、广州 、深圳以及三亚5个城市仍存限购政策外 ，其余全面解除 。值得注意的是 ，去年年底召开的全国住房和城乡建设系统工作会更加确定了政策“空挡” ，首次在2015年重点工作中 ，也是8年来首次未提“房地产调控” 、“限购”两个牵动行业命运的关键词 ，意味着2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控 。
但值得注意的是 ，“空挡”不意味着政策缺失 。在为避免房地产硬着陆的背景下 ，地方政府将加速推出更多的救市政策 。
中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示 ，“一 、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变 ，仍在坚守限购的五个城市有望全面放开 。中央和地方也有望继续推出救市政策 。”
的确 ，在2014最后一天 ，北京就发布从2015年1月1日起 ，北京住房公积金实行新政 ，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房 ，贷款最高额度上调至120万元 。这意味着 ，基准利率下 ，与商贷相比 ，公积金贷款120万30年总共可少缴利息三十余万。
业内人士认为，这是一线城市首个明显救市政策 ，也更为一线松绑行政性限制政策开了口子 。
事实上 ，中央在市场继续下探的背景下 ，早已开始有了动作 。2014年9月30日央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 ，扶植购房刚性需求 ，首套认定实行“认贷不认房” ，不再以家庭拥有的房屋数量来认定 ，二套房购买家庭只要还清首套贷款 ，再次贷款也将按照首套房 。10月9日 ，住建部 、财政部 、央行三部委联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》 ，要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款 ，公积金将实现异地互认。2014年10月29日国务院再次强调促进住房消费 ，放松公积金支付房租条件 。11月21日 ，中国人民银行宣布 ，自22日起 ，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 。金融机构人民币贷款和存款基准利率下调0.4个百分点至5.6% ，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75% 。
与此同时 ，地方也采用补贴 、减税 、落户等政策救市 。
原华远地产任志强认为 ，地方政府财政在短时间内难以摆脱对房地产的依赖 ，降息 、降准等金融政策再次放松指日可待 。例如 ，钢铁 、水泥 、玻璃等是房地产上游 ，家电 、家装 、建材等是房地产下游 ，相关40个行业中在房地产下滑中都处于下滑趋势 。“投资在GDP之中所占的比重仍然是最大的 ，大概占到48% ，但房地产的下滑 ，大约影响了GDP至少0.3个百分点 。”
房企抓紧去库存转型求生机
数据显示 ，截至三季度末 ，A股139家房企存货达2.23万亿元 ，环比上升5% 。其中 ，4家大房企存货环比微增3% ；15家中型房企存货较年初上升了25% ；120家小房企增幅居中 。部分库存消化周期超18个月 、同比涨幅超1倍的房企包括 ：大名城涨128%至26.36个月 ，苏宁环球涨154%至22.57个月 ，深振业同比增长135%至18.53个月 。
与此同时 ，中金公司近期研究报告显示 ，目前很多房企的土地储备规模较大 。例如 ，万科的土地储备规模为10000万平方米 ，保利为7660万平方米 ，恒大为15100万平方米 。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为 ，目前房产预售的面积占施工面积的比例是近几年最低的水平 ，不到10% 。最高点的时候 ，大体预售和销售的房屋的比例是16% ，说明在建房屋中90%未卖出去 。
“另外 ，截至去年10月份商品房的销售 ，包括现房和预售商品房和卖出去的面积 ，占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的 。这就意味着当前商品房整体的供应量是比较大的 ，卖得少 ，建得多 。”秦虹说 。
“在库存高企的背景下 ，2015年重点仍是去库存 。”中原地产市场总监张大伟表示 ，在去库存的同时 ，房企开启了转型之路 。
作为房企龙头的万科率先转型 ，定位“城市配套服务商” 。万科集团高级副总裁 、北京公司总经理毛大庆表示 ，在今年目前170亿元的销售额中 ，销售业绩占比比较复杂 ，大概有130亿元来自住宅及部分散售型物业 ，其次是政府回购15亿到16亿元的保障房 ，剩下的则是来自零星的社区商业销售 。
恒大地产也在房地产之外 ，开启了卖水、卖奶粉 ，进军农业 ，甚至是医院 。与此同时 ，当代地产，远洋地产联合互联网企业玩起了众筹 。
同策咨询研究部总监张宏伟表示 ，房企规模化达到一定阶段 ，势必会面临多元化转型的问题 ，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下 ，房企面临多元化转型 ，包括以分享城镇化为核心的“地产+X产业” 、以分享老龄化为核心的养老地产 、以分享城市化为核心的商业地产等各种业务布局 ，甚至积极与互联网公司合作 。
市场续演分化二三线城市风险增加
6日 ，房地产板块告别前一日的癫狂 ，整体下挫2.02%至1610点，这距前一日最高1718点下跌超100点 。而这剧烈的波动就如同房地产市场一般让人看到潜在的波澜 。的确 ，楼市成交量逐月大幅上涨 ，库存压力大为缓解的同时 ，部分城市却面临风险 。
数据显示 ，2014年12月主要城市成交面积迎来新高 ，环比增长21.22% ，较2013年同期也增长9.79% 。具体来看 ，监测的重点城市中 ，34个城市环比上涨 ，惠州上涨幅度最大 ，达101.46% ，昆明增幅也高达84.37% ，同比方面 ，韶关增幅高达314.35% ，福州也增长169.35% 。
但值得注意的是 ，在部分城市成交量井喷暴涨的同时 ，也有部分城市继续下探 。其中降幅最多的城市为南充 ，环比减少46.81% ，天津下降4.33% 。同比方面 ，泉州下滑60.94% ，合肥下滑50.77% ，西安下滑43.57% 。
对此 ，业内认为 ，2015年房地产市场因地方需求不同继续加剧分化 ，在政策放松下 ，供求结构性失衡的一线城市 ，房价上涨压力依然存在 ，但市场需求提前透支 ，人口吸附能力较弱的部分二三线城市 ，面对较大的库存压力 ，或面临系统性风险 。
对此 ，倪鹏飞表示 ，2015年住房市场可以预见的是不会再现2008年 、2011年调整之后价量齐飞的局面 ，房地产市场实现“V”型反转的可能也微乎其微 。与此同时 ，调整与之前相比 ，时间会更长 ，速度会更慢 ，程度会更深 ，未来住房市场将进入减速的常态 。
他同时表示 ，该类市场也会出现两种层面的分化 。首先是一 、二线城市和三 、四线城市的分化调整 ，一 、二线城市需求比较旺 ，消化比较快 ，调整的时间比较短 。三 、四线城市需求比较弱 ，供给比较多 ，消化比较慢 ，时间比较长 。其次是短期调整和长期调整的分化 。按照过去的经验 ，只要货币资金一松 ，短期调整就会回升 。因此 ，从目前的局势来看 ，仍存在短期调整的可能性 。而长期的调整则需要很长一段时间 ，有升的因素也有降的因素 。
不管筑底是否完成 ，2015年将在2014年楼市大转折之后 ，进入一个相对平静的新常态 ，在这种新常态之下 ，行政性管制政策将全面退出 、地方救市政策也将续演松绑的故事 ，房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年 ，市场也将在全面分化中进入中速增长 。同时 ，二三线城市房地产市场风险将明显上升 。
政策恢复常态忙松绑
2014年 ，房地产政策一改过去限购 、限贷 、限价等全面束缚 ，回归市场主导常态 。截至目前 ，仅北京 、上海 、广州 、深圳以及三亚5个城市仍存限购政策外 ，其余全面解除 。值得注意的是 ，去年年底召开的全国住房和城乡建设系统工作会更加确定了政策“空挡” ，首次在2015年重点工作中 ，也是8年来首次未提“房地产调控” 、“限购”两个牵动行业命运的关键词 ，意味着2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控 。
但值得注意的是 ，“空挡”不意味着政策缺失 。在为避免房地产硬着陆的背景下 ，地方政府将加速推出更多的救市政策 。
中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示 ，“一 、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变 ，仍在坚守限购的五个城市有望全面放开 。中央和地方也有望继续推出救市政策 。”
的确 ，在2014最后一天 ，北京就发布从2015年1月1日起 ，北京住房公积金实行新政 ，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房 ，贷款最高额度上调至120万元 。这意味着 ，基准利率下 ，与商贷相比 ，公积金贷款120万30年总共可少缴利息三十余万。
业内人士认为，这是一线城市首个明显救市政策 ，也更为一线松绑行政性限制政策开了口子 。
事实上 ，中央在市场继续下探的背景下 ，早已开始有了动作 。2014年9月30日央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 ，扶植购房刚性需求 ，首套认定实行“认贷不认房” ，不再以家庭拥有的房屋数量来认定 ，二套房购买家庭只要还清首套贷款 ，再次贷款也将按照首套房 。10月9日 ，住建部 、财政部 、央行三部委联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》 ，要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款 ，公积金将实现异地互认。2014年10月29日国务院再次强调促进住房消费 ，放松公积金支付房租条件 。11月21日 ，中国人民银行宣布 ，自22日起 ，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 。金融机构人民币贷款和存款基准利率下调0.4个百分点至5.6% ，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75% 。
与此同时 ，地方也采用补贴 、减税 、落户等政策救市 。
原华远地产任志强认为 ，地方政府财政在短时间内难以摆脱对房地产的依赖 ，降息 、降准等金融政策再次放松指日可待 。例如 ，钢铁 、水泥 、玻璃等是房地产上游 ，家电 、家装 、建材等是房地产下游 ，相关40个行业中在房地产下滑中都处于下滑趋势 。“投资在GDP之中所占的比重仍然是最大的 ，大概占到48% ，但房地产的下滑 ，大约影响了GDP至少0.3个百分点 。”
房企抓紧去库存转型求生机
数据显示 ，截至三季度末 ，A股139家房企存货达2.23万亿元 ，环比上升5% 。其中 ，4家大房企存货环比微增3% ；15家中型房企存货较年初上升了25% ；120家小房企增幅居中 。部分库存消化周期超18个月 、同比涨幅超1倍的房企包括 ：大名城涨128%至26.36个月 ，苏宁环球涨154%至22.57个月 ，深振业同比增长135%至18.53个月 。
与此同时 ，中金公司近期研究报告显示 ，目前很多房企的土地储备规模较大 。例如 ，万科的土地储备规模为10000万平方米 ，保利为7660万平方米 ，恒大为15100万平方米 。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为 ，目前房产预售的面积占施工面积的比例是近几年最低的水平 ，不到10% 。最高点的时候 ，大体预售和销售的房屋的比例是16% ，说明在建房屋中90%未卖出去 。
“另外 ，截至去年10月份商品房的销售 ，包括现房和预售商品房和卖出去的面积 ，占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的 。这就意味着当前商品房整体的供应量是比较大的 ，卖得少 ，建得多 。”秦虹说 。
“在库存高企的背景下 ，2015年重点仍是去库存 。”中原地产市场总监张大伟表示 ，在去库存的同时 ，房企开启了转型之路 。
作为房企龙头的万科率先转型 ，定位“城市配套服务商” 。万科集团高级副总裁 、北京公司总经理毛大庆表示 ，在今年目前170亿元的销售额中 ，销售业绩占比比较复杂 ，大概有130亿元来自住宅及部分散售型物业 ，其次是政府回购15亿到16亿元的保障房 ，剩下的则是来自零星的社区商业销售 。
恒大地产也在房地产之外 ，开启了卖水、卖奶粉 ，进军农业 ，甚至是医院 。与此同时 ，当代地产，远洋地产联合互联网企业玩起了众筹 。
同策咨询研究部总监张宏伟表示 ，房企规模化达到一定阶段 ，势必会面临多元化转型的问题 ，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下 ，房企面临多元化转型 ，包括以分享城镇化为核心的“地产+X产业” 、以分享老龄化为核心的养老地产 、以分享城市化为核心的商业地产等各种业务布局 ，甚至积极与互联网公司合作 。
市场续演分化二三线城市风险增加
6日 ，房地产板块告别前一日的癫狂 ，整体下挫2.02%至1610点，这距前一日最高1718点下跌超100点 。而这剧烈的波动就如同房地产市场一般让人看到潜在的波澜 。的确 ，楼市成交量逐月大幅上涨 ，库存压力大为缓解的同时 ，部分城市却面临风险 。
数据显示 ，2014年12月主要城市成交面积迎来新高 ，环比增长21.22% ，较2013年同期也增长9.79% 。具体来看 ，监测的重点城市中 ，34个城市环比上涨 ，惠州上涨幅度最大 ，达101.46% ，昆明增幅也高达84.37% ，同比方面 ，韶关增幅高达314.35% ，福州也增长169.35% 。
但值得注意的是 ，在部分城市成交量井喷暴涨的同时 ，也有部分城市继续下探 。其中降幅最多的城市为南充 ，环比减少46.81% ，天津下降4.33% 。同比方面 ，泉州下滑60.94% ，合肥下滑50.77% ，西安下滑43.57% 。
对此 ，业内认为 ，2015年房地产市场因地方需求不同继续加剧分化 ，在政策放松下 ，供求结构性失衡的一线城市 ，房价上涨压力依然存在 ，但市场需求提前透支 ，人口吸附能力较弱的部分二三线城市 ，面对较大的库存压力 ，或面临系统性风险 。
对此 ，倪鹏飞表示 ，2015年住房市场可以预见的是不会再现2008年 、2011年调整之后价量齐飞的局面 ，房地产市场实现“V”型反转的可能也微乎其微 。与此同时 ，调整与之前相比 ，时间会更长 ，速度会更慢 ，程度会更深 ，未来住房市场将进入减速的常态 。
他同时表示 ，该类市场也会出现两种层面的分化 。首先是一 、二线城市和三 、四线城市的分化调整 ，一 、二线城市需求比较旺 ，消化比较快 ，调整的时间比较短 。三 、四线城市需求比较弱 ，供给比较多 ，消化比较慢 ，时间比较长 。其次是短期调整和长期调整的分化 。按照过去的经验 ，只要货币资金一松 ，短期调整就会回升 。因此 ，从目前的局势来看 ，仍存在短期调整的可能性 。而长期的调整则需要很长一段时间 ，有升的因素也有降的因素 。