去年深圳新房价达23973元/平 高价盘是主因
发布日期:2015/1/4 16:23:23 | 浏览次数:4429 来源:深圳商报23973元/平方米
！这是2014年深圳楼市房价
，同比上涨11%
，为历史最高价
；成交面积403万平方米
，同比减少8.8%
；成交套数41884套
，同比减少12.9%
。记者采访了解到
，受高价盘拉动以及四季度部分楼盘涨价影响
，去年房价涨幅超一成
。虽然四季度成交“翘尾”
，但由于前三个季度成交过于低迷
，导致全年成交量同比下滑
。
新政形成新房市场“分水岭”
央行930新政和降息政策将2014年的新房市场一分为二，前三季度市场供求低迷 ，最后一个季度急速逆转 ，低调开局高调收官 ，和2012年的情形非常相近 。
央行930新政出台之前 ，客户观望情绪浓厚 ，市场交投低迷。二季度后虽然有部分项目开始让价 ，但是幅度并不足以刺激客户入市 ，反而加重了继续降价的预期 。据中原地产统计 ，9月之前月均成交量仅有25万平方米 ，较2013年的月均成交量下降了32% 。后期央行新政和降息连续刺激楼市 ，成交量不断刷新记录 ，12月成交面积创2008年以来的最高水平 。2014年全年成交量为403万平方米 ，较2013年下降了近9% ，处于历史中等水平 。
去年新盘总推售量为385.7万平方米 ，同比下降14% ，较2008至2013年446万平方米的年均推售量低了13% 。而从批售面积来看 ，今年的总量为535万平方米 ，仅低于2008年和2013年 。
记者梳理去年每个月的房价数据发现 ，1～10月 ，深圳房价整体运行区间为2.1～2.3万元/平方米；11月房价突然“跳涨”至26536元/平方米 ，创下历史新高 ；12月虽小幅回落 ，但仍高达25758元/平方米 ，同比上涨24.5% 。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为 ，去年楼市是典型的“政策市” ，央行930新政和降息政策成为导致楼市逆转的“分水岭” 。
高价盘涨价盘导致房价上涨
记者踩盘中了解到 ，高价盘开盘导致片区均价上扬的并非个案 ，中海九号公馆二三期别墅成交拉升 ，促进所在月份的全市成交均价大幅上扬 ，形成翘尾行情 ；华侨城LOFT公馆 、招商双玺等高价盘 ，为11月房价创历史新高贡献颇多 ；11月底 ，中海锦城 、星河银湖谷开盘价均突破所在片区价格“天花板” ，达到3.2万元/平方米 、3.5万元/平方米 。
市场环境好转 ，成交量大幅攀升 ，开发商信心升温 。据中原地产和58同城统计数据 ，有部分项目在前期的基础上再次缩减优惠力度 。另外 ，也有部分项目将价格上调 ，11月和12月成交楼盘中 ，价格上涨的项目占比约五成 。
深职院房地产研究所所长邓志旺认为 ，从总体上看 ，开发商仍愿意走量 ，但是部分销售任务完成较好的企业 ，在政策利好和买家蜂拥入市的情况下 ，提高了销售价格 。
原特区内房价在去年维持强势。中原地产数据表明 ，去年福田均价在4.2万/平方米 ，成交的新盘主要集中在香蜜湖片区 ，另外中心区 、华强等5个片区各有一个新盘成交 ，各项目价格相差不大 ，都在4～5万/平方米左右 。南山均价为4.1万/平方米 ，新盘主要集中在西丽 、蛇口和后海 ，西丽主力价格在3～4万/平方米之间 ；蛇口分化明显 ，高者如豪宅招商双玺达到10万/平方米 ，低者如山海津仍在2.5万/平方米左右 ；后海各新盘价格分布在4～7万/平方米之间 。
今年楼市去化压力仍很大
记者了解到 ，去年上半年已有不少楼盘达到销售标准 ，但是客户量积累不足 ，多数项目选择延迟入市 ，申请预售证的数量不多 ，官方统计的存量数据基本稳定在320万平方米左右 。下半年新房市场庞大的存量开始在数据层面显露 ，9月和11月各有100万平方米的住宅项目取得预售证 ，成交量的提升相对存量而言显得微不足道 ，全市存量连续4个月维持在400万平方米以上 ，为近5年以来的最高水平 。
存量攀升直接导致去化压力加剧 ，去化周期由去年初波动上行 ，一度达到历史高点18个月 ，最后两个月由于成交量上升去化周期回调至11个月 。
根据深圳中原地产研究中心的统计 ，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段 ，供应的住宅总量将达到1024万平方米 。龙华无疑是今年新盘市场的焦点 ，供应量高达167万平方米 ，占据总供应量16%的比重 。
未来供应量庞大有很大一部分原因是由推盘延迟积压所致 ，102个项目中有39个楼盘在去年甚至更早就已经开工或是做过宣传 。
玉家雄认为 ，2013年和去年的深圳房价连续两年上涨 ，但是并没有快速消化库存 ，今年楼市的去化压力仍大 ，预计今年房价稳中有小幅上涨 。
新政形成新房市场“分水岭”
央行930新政和降息政策将2014年的新房市场一分为二，前三季度市场供求低迷 ，最后一个季度急速逆转 ，低调开局高调收官 ，和2012年的情形非常相近 。
央行930新政出台之前 ，客户观望情绪浓厚 ，市场交投低迷。二季度后虽然有部分项目开始让价 ，但是幅度并不足以刺激客户入市 ，反而加重了继续降价的预期 。据中原地产统计 ，9月之前月均成交量仅有25万平方米 ，较2013年的月均成交量下降了32% 。后期央行新政和降息连续刺激楼市 ，成交量不断刷新记录 ，12月成交面积创2008年以来的最高水平 。2014年全年成交量为403万平方米 ，较2013年下降了近9% ，处于历史中等水平 。
去年新盘总推售量为385.7万平方米 ，同比下降14% ，较2008至2013年446万平方米的年均推售量低了13% 。而从批售面积来看 ，今年的总量为535万平方米 ，仅低于2008年和2013年 。
记者梳理去年每个月的房价数据发现 ，1～10月 ，深圳房价整体运行区间为2.1～2.3万元/平方米；11月房价突然“跳涨”至26536元/平方米 ，创下历史新高 ；12月虽小幅回落 ，但仍高达25758元/平方米 ，同比上涨24.5% 。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为 ，去年楼市是典型的“政策市” ，央行930新政和降息政策成为导致楼市逆转的“分水岭” 。
高价盘涨价盘导致房价上涨
记者踩盘中了解到 ，高价盘开盘导致片区均价上扬的并非个案 ，中海九号公馆二三期别墅成交拉升 ，促进所在月份的全市成交均价大幅上扬 ，形成翘尾行情 ；华侨城LOFT公馆 、招商双玺等高价盘 ，为11月房价创历史新高贡献颇多 ；11月底 ，中海锦城 、星河银湖谷开盘价均突破所在片区价格“天花板” ，达到3.2万元/平方米 、3.5万元/平方米 。
市场环境好转 ，成交量大幅攀升 ，开发商信心升温 。据中原地产和58同城统计数据 ，有部分项目在前期的基础上再次缩减优惠力度 。另外 ，也有部分项目将价格上调 ，11月和12月成交楼盘中 ，价格上涨的项目占比约五成 。
深职院房地产研究所所长邓志旺认为 ，从总体上看 ，开发商仍愿意走量 ，但是部分销售任务完成较好的企业 ，在政策利好和买家蜂拥入市的情况下 ，提高了销售价格 。
原特区内房价在去年维持强势。中原地产数据表明 ，去年福田均价在4.2万/平方米 ，成交的新盘主要集中在香蜜湖片区 ，另外中心区 、华强等5个片区各有一个新盘成交 ，各项目价格相差不大 ，都在4～5万/平方米左右 。南山均价为4.1万/平方米 ，新盘主要集中在西丽 、蛇口和后海 ，西丽主力价格在3～4万/平方米之间 ；蛇口分化明显 ，高者如豪宅招商双玺达到10万/平方米 ，低者如山海津仍在2.5万/平方米左右 ；后海各新盘价格分布在4～7万/平方米之间 。
今年楼市去化压力仍很大
记者了解到 ，去年上半年已有不少楼盘达到销售标准 ，但是客户量积累不足 ，多数项目选择延迟入市 ，申请预售证的数量不多 ，官方统计的存量数据基本稳定在320万平方米左右 。下半年新房市场庞大的存量开始在数据层面显露 ，9月和11月各有100万平方米的住宅项目取得预售证 ，成交量的提升相对存量而言显得微不足道 ，全市存量连续4个月维持在400万平方米以上 ，为近5年以来的最高水平 。
存量攀升直接导致去化压力加剧 ，去化周期由去年初波动上行 ，一度达到历史高点18个月 ，最后两个月由于成交量上升去化周期回调至11个月 。
根据深圳中原地产研究中心的统计 ，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段 ，供应的住宅总量将达到1024万平方米 。龙华无疑是今年新盘市场的焦点 ，供应量高达167万平方米 ，占据总供应量16%的比重 。
未来供应量庞大有很大一部分原因是由推盘延迟积压所致 ，102个项目中有39个楼盘在去年甚至更早就已经开工或是做过宣传 。
玉家雄认为 ，2013年和去年的深圳房价连续两年上涨 ，但是并没有快速消化库存 ，今年楼市的去化压力仍大 ，预计今年房价稳中有小幅上涨 。