一 、物业经营提升

（一）改造物业的选取标准

符合以下部分情况时 ，可考虑进行物业改造 ：

1.物业老旧 。物业外观 、内部老旧 、破损严重 。

2.安全隐患 。物业存在较大的安全隐患 。

3.市场基础 。物业周边具有产业聚集 ，或人流量密集的市场基础 ，改造有利于提升对租户的吸引力 。

4.空置 。物业空置时间较长 ，出租难度大 。

5.物业集中度 。可优先考虑相对集中的物业 ，改造效果更明显 。

6.预期收益 。经改造后 ，预计租赁运营收益的提升空间较大 。

（二）物业改造的定位

在确定物业改造定位时 ，应做好以下工作 ：

1.市场调研 。做好物业改造项目的市场调研 ，形成可研报告。

2.改造定位 。根据物业周边环境 ，选取适宜的业态 。

3.建筑现状 。评估物业自身建筑条件（如结构 、承重等） ，必要时邀请专家参与 。

4.政府政策 。综合考虑物业所在片区的政府发展规划 、产业引导政策等 ，改造定位应与其相匹配 。

（三）物业改造的具体措施

1.规划设计方案 。深入分析目标客户的需求 ，做好建筑的规划设计方案 。

2.项目管理 ：

（1）报批报建 。依照规定 ，做好建造工程的报批报建工作 。

（2）采购招标流程 。严格按照规定 ，选聘适合的施工单位。

（3）工程施工 。项目经理负责做好工程管理工作 ，重点保障工程进度 、建筑质量 、装修效果等符合要求 。

（4）安全生产 。做好施工现场的安全生产管理 。

（5）费用控制 。严格控制相关的费用支出 。

3.老租户搬迁 。做好老租户的沟通协调 ，拟定搬迁方案 。

4.资金安排 。提前考虑项目整体资金安排 ，保持良好的流动性 ；在物业改造期间 ，综合考虑租金损失 、改造成本 ，及其他运营费用 。

5.运营管理 。提前搭建运营管理机制，组建团队 。

6.客户储备 。提前做好招租工作 ，储备客户 。

7.其他注意事项 ：

（1）主体拆除阶段 ，重点加强对现场施工安全工作的巡视 、检查 ，定期对主体结构进行监测 ，检查结构构件是否存在裂缝 、位移 、沉降等安全隐患 。

（2）加固施工阶段 ，重点做好开工前对设计图中技术标准 、施工方案的审核工作 ，对进场材料 、结构配件进行检查 、验收 。

（3）装修阶段 ，重点做好装修效果及细节的管控工作 ，通过图纸标准管理 、材料 、装成品加工机械化管理 、现场可视化管理 、施工现场整洁化管理 ，对装饰施工进行精细化管理 。

（四）物业改造效果的评价维度

1.经济效益 。改造前后 ，物业租金收益的增长率、投资回报期等 。

2.安全隐患 。通过改造 ，消除物业存在的安全隐患 。

3.物业形象 。改造后 ，物业外观 、内部设施设备焕然一新 ，物业形象得到提升 。

4.企业品牌 。部分物业改造后 ，冠以企业名称 ，能够扩大企业品牌影响力与美誉度 。

5.客户满意度 。改造后的物业定位 、内部规划与设计 、设施设备 、精美装修等 ，能够满足甚至超出顾客的期望 ，提升客户满意度 。

6.人文关怀 。优秀的建筑规划设计 ，能够与周边环境 、风格相配套 ，体现出绿色 、生态 、人文的建筑特色 ，提升物业居住 、使用的舒适度 ，提高建筑及周边环境的格调 ，进而产生较好的社会效益 。

二 、空置物业处置

（一）空置物业的预警机制

1.租赁系统预警 。在租赁系统上设置空置物业的自动预警功能 ，当合同到期前3个月时 ，手机APP“云资管”自动提醒 ；从租赁信息系统导出《物业租赁状态表》 ，列明所有空置物业名称 、空置时长 。

2.定期会议提醒 。定期组织租赁工作会议 ，研究空置物业招租进展 ，布置工作要求 。

3.承租方状态跟踪 。定期进行租赁后巡查工作 ，关注承租方租金缴交及经营状况 ，在出现租金缴纳明显不及时 、经营活跃度下降（工作人员 、用电量 、用水量 、出货量锐减）等情形时 ，加强研判 ，提前做好预案 。

4.宏观经济环境和政策变化 。当宏观经济形势 、国际贸易政策发生变化 ，或国家政策对某个行业（例如P2P金融 、在线教育）产生较大负面影响时 ，应特别关注该类承租方 。

5.同片区物业租赁情况 。若片区内同类型物业承租方出现较多退租 、逃租现象时 ，应对片区进行排查 。

（二）空置物业形成的主要原因分析

1.物业现状老旧 。集团老旧物业占比较大 ，部分物业内部设施陈旧 、老化 。

2.承租方经营状况不佳。宏观经济下行 ，承租方经营受到较大的负面影响 ，影响承租能力 。

3.市场竞争加剧 。租赁市场竞争激烈 ，新入市物业数量多 ，造成片区物业供大于求 。

4.租赁价格偏高 。在租赁市场下行时 ，未能随行就市 ，招租价格不降或有所上升 ，缺乏市场竞争力 。

5.经营能力有所不足 。部分物业受限于经营管理能力等因素 ，未能及时通过转换经营用途等方式实现出租 。

（三）空置物业处理的主要措施

1.拓展招租渠道 ，加大招租力度 。

（1）委托各物业管理处 、公告栏等发布招租信息 。

（2）通过微信朋友圈 、老客户介绍 、人脉等方式 ，发布招租信息 。

（3）通过知名网站 、微信公众号招租 ，也可考虑在豆瓣网 、抖音等新媒体进行招租 。

（4）商业综合体可举办有品质的热点活动 ，开展线上 、线下推广活动进行宣传 。

2.委托中介 。委托有资质的地产中介或者商业代理公司招租 ，借助各大地产中介平台在网络 、门店推广 。

3.提前招租 。提前开展续租沟通 、公开招租等工作 ，尽量缩短物业空置期 。

4.物业改造更新 。根据市场需求 ，可考虑分割物业出租 ，老旧写字楼 、住宅等重新装修 ，改善物业状态及配套措施等方式 ，提升物业出租率。

5.定期调整租赁价格 。建立租赁市场调研机制 ，认真落实租赁市场价格的调研工作 ，制订与市场大致接轨的租赁价格体系 。

6.提升服务质量 。加强物业的租后管理 ，不断提升安全 、卫生条件 ，提升客户满意度 ；加强与优质租户的沟通联系 ，关心并及时解决租户的合理诉求 。

7.建立激励约束机制 。将招租工作成果纳入相关工作人员的绩效考核体系 ，充分调动一线业务人员的经营责任心和积极性 。

（四）解决空置物业的注意事项

1.加强新租户的背景调查 。同等条件下 ，优先选择租赁实力较强 、业务及住所相对稳定的租户 。

2.程序合规。物业长期空置后实现出租的 ，也应履行公开招租等流程 。

3.注重安全生产管理 。经考察 ，对于可能存在安全隐患的租户 ，在引入时应慎重 。

4.注意平衡区域内的价格体系 。在商业运营中 ，同区域的物业 ，在空置后降价引入新租户时 ，应注意平衡内部价格体系 ，可灵活采取保密协议 、租金打折等多种方式 。

5.关注租赁业态 。尽量避免引入与业态不符的租户 ，影响片区经营环境 。

三 、违规二房东处理

（一）违规二房东的界定标准

满足以下一项条款 ，并结合实际情况 ，可认定为违规二房东 ：

1.合同承租方与实际使用方主体不一致 ，且两者之间不存在股权 、户籍关系 。

2.未经业主同意 ，擅自转租给第三方 。

3.以牟利为目的的简单转租行为 ，例如 ，采取赚取差价 、虚增租赁面积等方式 。

（二）如何发现违规二房东

1.加强租后巡查 ，并注意是否存在以下情形 ：

（1）物业内部结构 、设施发生变化 ，例如物业分割或明显划分为不同区域 。

（2）观察室内布局与陈设 ，判断物业经营业态与承租方是否一致 。

（3）观察门口招牌 、室内悬挂的营业执照 、公告文件落款等资料 ，与承租方是否一致 。

（4）观察电梯间广告 、指引标语等信息 ，与承租方是否一致 。

2.现场调查 ：

（1）问询物业管理公司 ，水电费 、物管费缴交主体是否发生变化 。

（2）直接问询物业实际使用方。可考虑向员工（非老板）咨询 ；若发觉物业使用方与承租方不一致 ，可进一步问询租赁方 、租赁时间 、价格等关键信息 。

（3）问询周边商户/住户 ，该物业的使用方信息 。

（三）如何防范违规二房东

1.公开招租信息 ，规范招租流程。 “阳光是最好的消毒剂” ，公开招租信息 ，充分挖掘客户 ；招租过程公平公正 ，避免牵连内部利益 ，以企业经营利润最大化为原则确定承租方 。

2.租赁价格市场化 ，合理定价 。参考中原评估价及企业市场调研价格 ，综合评估后合理定价 ；避免因租赁价格偏离市场价格 ，带来寻租空间。

3.建立健全工作机制 。进一步完善制度中关于二房东的工作条款 ，包括但不限于 ：租户背景调查 、租后巡查 、发现违规二房东后处置措施 、建立激励约束机制等 。

4.完善合同条款 。考虑在合同中规定不得私自转租 ，以及发生转租违约行为后的处理条款 ，例如 ：业主可单方面解约 、可与实际承租方直接签约 、没有装修补偿等 。

5.增设承租方背景调查 。多渠道了解意向承租方的背景情况 ，包括经营范围 、经营状况 、物业用途等 ，尽量排除不具有租赁实力的意向承租方 ，降低转租风险 。

6.加强租后管理 。加强物业巡查 ，定期了解租户经营情况 ；加强租户的日常管理 ，包括定期检查租户有无转租 ，同时对其他不规范行为进行纠正和整改 。

7.建立约束机制 。层层落实内部管理人员的职责 ，当出现违规二房东（且非自查发现）时 ，应根据相关制度 ，追究内部工作人员是否存在失职 、违规等方面的责任 。

（四）处理违规二房东的有效措施

1.掌握转租情况 ，固定证据 。在调查发现存在转租可能性时 ，第一时间保留相关证据 ，例如 ：转租物业照片 、实际承租方经营标识 、转租合同 、物管费缴交凭证等 。

2.研究合同条款 ，制订处理方案 。仔细研读合同条款 ，必要时请公司法务参与 ，共同制订处理方案 ，列明处理步骤 。

3.与关联方正式接洽 ，做好谈判沟通 。正式采取强制措施或法律手段前 ，与承租方 、实际使用方进行充分沟通 ，争取平等协商 、妥善解决 ；在理解各方诉求的基础上 ，力争提出合法合理的解决方案 ；注意谈判技巧 。

4.视情况采取必要的强制措施 。根据实际情况 ，可考虑采取停水 、停电等措施 ，但需要提前做好预案 。

5.考虑采取法律诉讼 。根据具体情况 ，请公司法务介入 ，评估采取法律诉讼的路径及具体措施 。

6.内部支持与协同 。解决违规二房东的工作 ，一般较为复杂 、困难 ，公司领导的重视 ，业务与法务的协同 ，工作任务层层分解与督促等 ，对工作成果至关重要 。

（五）处理违规二房东的注意事项

1.合法合规 。研读合同条款及相关法律法规 ，制订工作方案及具体措施 ；请公司法务评估 ，坚持合法合规。

2.敢于碰硬 。清退工作涉及到违规二房东的切身利益 ，公司领导及工作人员需要团结一致 ，拿出勇于担当、敢于碰硬的气魄 。

3.避免发生群体事件 、维稳事件 。在沟通 、谈判中坚持理性 、耐心 ，注意控制情绪 。

4.设置合理的工作程序 。在实践中 ，结合具体情况实施工作程序 ：主要有事前沟通 、发函 、谈判 、提出解决方案 、部分强制性措施（或有） 、诉讼（或有）等 。

5.保障工作人员的人身安全 。要提前考虑可能存在的激烈冲突情形 ，做好工作预案 ，保障工作人员的人身安全 。