【龙湖地产通过长期对商业理念的探索和积累 ，最终形成了一套固定的商业开发模式 ，并将这种模式复制到各区域项目 ，使项目的开发取得成功 。这些都是我们尊龙凯时人值得学习和借鉴的 。】

龙湖地产创建于重庆 ，发展于全国 ，累计已开发项目超过100个,先后获“中国房地产开发企业综合实力十强” 、“企业信用评价AAA级信用企业”等国家和行业组织权威认证 ，于2012 、2013年两次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强” 。

作为国内较早的购物中心开发商之一，龙湖从事商业地产运营已超过12年 ，有大量的商业地产经验积累 。其成熟的“天街”模式 ，作为商业地产4.0时代的标杆产品 ，为其开拓了广阔的市场 ，在龙湖多区域项目中做标准化推广 ，为龙湖地产的飞速发展奠定了坚实基础 。

通过对龙湖地产“天街”模式成功案例的浅析 ，希望能为尊龙凯时集团在未来商业地产开发中做大做强汲取些许经验 。

一 、商业地产经历的几个阶段

梳理一下商业地产产品布局经历的四个阶段 ，我们会发现其每个阶段在布局形式 、空间形态 、流线组织 、业态类型上都有着各自的特点 。人们对生活质量及消费体验要求的不断提高 ，催生商业地产开发模式不断升级 ，同时“以人为本”的建筑思潮也在无形中将开发商诉求与社会需求更为紧密地融合起来 。

商业地产1.0时代 ，以“传统街铺”为代表 ，多数为裙房底商或者单体盒式商业 ，通常流线较为单一 ，平面分隔和业态类型也较为固定 ，以满足小区配套为主 。优点是开发成本低 ，施工周期短 ；但缺乏新意 ，难以满足现代都市人一站式购物体验需求 。

商业地产2.0时代 ，以“风情商业街+主力店的形式”为主 ，打造欧式或中式立面风格的BLOCK街区商业 ，在商业街主口位置布置核心主力店，起到人流拉动效应 。优点是立面及空间效果丰富 ，通过建筑的曲折错落 ，形成多节点的线性空间 ，延长营业面 ，创造适合驻留的休闲漫步商街 。同时错落的建筑布局形成独具风情的景观面 ，有较好的昭示性 ；但开发强度受限（密度 、容积率 、绿地率以及建筑层数的关系） ，开发成本相对较高且施工工艺要求高 ，也因自身平面形式限制 ，单栋体量不会太大 ，对招商业态也有一定束缚 。

商业地产3.0时代 ，以万达MALL 、华润万象城等“商业综合体”为代表 ，“商业综合体”是将城市中商业 、办公 、居住 、旅店 、展览、餐饮 、会议 、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合 ，并在各部分间建立一种相互依存 、相互裨益的能动关系 ，从而形成一个多功能 、高效率 、复杂而统一的综合体 。这种形式给消费者提供了多视觉 、多选择的一站式购物体验 。其内部交通往往会与公共空间贯穿起来 ，同时又与城市交通系统有机联系 ，组成一套完善的“通道树型”体系 。商业综合体拥有商业动线发达 、业态涵盖面广 、购物体验舒适度高 、面向消费人群广 、资源整合力强等优点 ；其劣势是开发资本投入量大 、招商门槛高 、养商期长 、物业运营费用高 、同质化产品多 、存量大 、竞争压力大等 。

商业地产4.0时代 ，以龙湖地产“天街”模式为代表 ，它的最大特点是以街区商业的成本打造出商业综合体的立体效果 ，同时通过多流线引导及双首层概念引注，大大提高商铺价值 。舒适的节点尺度、富于变化的中庭 、开放的入口广场 、大面积的外摆共享空间都是“天街”模式的亮点 。“天街”模式是一种生长的模式 ，在整个运营周期 ，在不同的阶段 ，运营团队都会适时的对产品进行升级修正 。

二 、龙湖地产的“天街”模式的经营理念和巨大商业效应

重庆龙湖地产商业经营管理公司总经理何长春说过 ，“做商业与做住宅完全不同 ，住宅建成卖出后就与开发商几乎没有关系了 ，但商业的经营是贯穿项目的整个生命周期 。”商业地产是持续投入和长久考验 ，不仅前期要做好定位 、规划 ，中期要做好建设 、招商 ，项目建成后的运营 、管理以及必要时的升级改造，更是决定商业项目保持长久生命力 ，始终能为商家带来最大利益 、给顾客以不断惊喜的关键 。

以重庆北城天街为例 ，2003年龙湖(重庆)北城天街项目开业 ，前前后后龙湖打造北城天街历时十年之久 ，目前 ，北城天街已成为西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街 ，是国内唯一家以项目名称作为国家行政地名的商业地产项目 ，更是同业眼中“每个平方米都能拧出人民币”的商业价值标杆 。在北城天街的带动下 ，其所处的观音桥商圈连续6年成为重庆发展速度最快的商圈和“重庆十大时尚地标” ，并成为与重庆传统的解放碑商圈齐名的重庆第二座“百亿商圈” 。

重庆北城天街开业后的第八年 ，龙湖投入5000万元对其进行升级改造 ，在动线 、灯光 、店招 、标识等多处细节进行升级 ，突显人性化 ，让整个项目耳目一新 ，直接带动了项目租金收入提升 。同时对主力店进行重新定位改造 ，也为租金收入的提升带来了显著成果 。

现在的北城天街立足重庆 ，辐射西南地区 ，是重庆最大 、功能最完善 、业态最丰富的超大型购物中心 。据统计 ，2011年北城天街日均客流量15万人次 ，单日最高客流量突破20万人次 ，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准 ；2011年北城天街营业额突破30亿元 ，成为业界神话 。

龙湖的用心与贴心 ，得到了众多商家的信任和追随 ，建立起一个庞大的商户资源库 ，使龙湖成为国内招租率排名前列的商业运营商之一 。目前国内商业地产行业普遍招租率在5-7成 ，而龙湖旗下运营项目的出租率与开业率均高于国内平均水平 ，甚至出现很多商家都是“龙湖开到哪里 ，就跟到哪里”的局面 。

龙湖地产通过长期对商业理念的探索和积累 ，最终形成了一套固定的商业开发模式 ，并将这种模式复制到各区域项目 ，使项目的开发取得成功 。这些都是我们尊龙凯时人值得学习和借鉴的 。