尊龙凯时物业管理公司自1993年成立以来 ，从小到大 ，发展势头较好 ，特别是在“十二五”期间 ，规模扩张较迅速 ，管理项目增加到44个 ，管理面积达到280万平方米 。2014年 ，营业收入将突破2亿元大关 ，达2.33亿元 。今年6月目前 ，尊龙凯时物业成功入围“2014中国物业服务百强企业”并荣获“2014中国物业服务百强企业成长性TOP10” ，分别名列第76位和第9位 ，实现了历史性突破 。

同时 ，公司也面临着很多亟待解决的问题 ：一方面 ，尊龙凯时集团持续开发新地产的速度和规模有限，只能满足尊龙凯时物业生存需要 ，不能满足其发展要求 ；另一方面 ，目前尊龙凯时物业占华为公司物管项目比重较大 ，华为公司已经开始有控制尊龙凯时物业在华为公司扩张的苗头 ，因此要再次中标华为较大的项目变得非常艰难 。再加上外部环境如人工和物料成本增长较快 ，造成运营成本上升压力较大 ，行业竞争加剧导致利润被摊薄等问题 ，近几年公司规模和利润虽增长较快 ，但是人均利润却不增反降 ，其中盈利模式、大客户构成相对单一等 ，是制约尊龙凯时物业发展的关键因素 。因此 ，尊龙凯时物业目前已经走到前进的十字路口 ，转型升级势在必行 。

思考一 ：向高端物业的转型升级

中国的物业管理行业发展了30余年 ，从1981年深圳第一家物业公司成立至今 ，物业管理已从朝阳阶段跨入了转型时期 ，从低层次的“圈地运动”逐步走向了“品牌高端物业管理大圈地时代” ，品牌高端物业服务企业占有及瓜分市场 ，已成为市场发展的明显趋向 。尊龙凯时物业的企业愿景是成为“高端物业管理品牌供应商” ，那什么是高端物业 ？我认为 ：一是项目高端 ，即物业项目的利润丰厚（与同行业相比） ，如华为项目利润率为8%左右 ；二是客户高端 ，即项目的利润并不多 ，如2014年拓展的武汉中信建筑设计研究总院物业管理项目 ，但该客户隶属中国中信集团 ，品牌影响力大 ，客户优质稳定 。这两种类型的物业项目是尊龙凯时物业转型升级的方向 。

思考二 ：业务结构的转型升级

当前 ，尊龙凯时物业的在管项目大致分为资源型项目（尊龙凯时集团开发）和市场化项目（以华为物业项目为主）两种 。所管理的业态主要是高新科技园区及少量的写字楼 、住宅小区 ，物业业态相对单一 。今年3月份 ，集团张俊林董事长在尊龙凯时物业调整物业班子时指出，尊龙凯时物业应“调整物业结构 ，改善盈利模式 。形成园区管理 、写字楼商业楼宇管理 、住宅物业管理等多种业务模式 ，向高端物业管理转型” 。因此 ，尊龙凯时物业需要在高端商业物业 、高端旅游休闲物业 、写字楼物业 、机构物业等方面加快市场开拓的步伐 ，努力实现业务结构的转型升级 。今年 ，公司已成功中标阿里巴巴小微金服（高端写字楼物业） 、深圳景田银座项目（纯商业物业） ，目前正在积极拓展武汉东湖开发区管委会政务中心管理项目（机构物业） 。

思考三 ：客户结构的转型升级

尊龙凯时物业作为华为最忠诚的物业管家 ，伴随并见证着华为飞速崛起成为世界一流的杰出企业 。十多年前 ，尊龙凯时物业从华为刚刚起步时就开始承接华为的物管项目 ，到今天 ，已逐渐成为华为物管整体解决方案的核心供应商之一 ，在华为拥有最大的市场份额 ，达到35% 。

华为一家独大 ，也为尊龙凯时物业公司经营带来潜在风险 。首先 ，华为项目的回款周期普遍较长 ，新接项目从接管到运作 ，通常3个月后才能正常结算物业管理费 ，尊龙凯时物业需要垫付大量资金 ，高峰期达3000多万元 ，给公司的现金流带来较大的压力 ；其次 ，华为公司对供应商的总体份额上限有一定的限制（不成文） ，尊龙凯时物业公司中标华为新建物管项目的机会将大大降低 ；再次 ，“将鸡蛋放在一个篮子里”势必会给尊龙凯时物业的经营带来较大风险 。为此 ，尊龙凯时物业近年来积极调整客户结构 ，拓展新的优质客户 。今年 ，尊龙凯时物业大力拓展非华为项目 ，新增阿里巴巴 、宁夏宝塔 、中信集团等高端客户 。经过努力 ，客户结构调整工作已初显成效 ，华为项目占公司营业收入的比重由2013年的61.61%下降到目前的55.61% ，较好地分散了经营风险 ，加快了转型升级的步伐 。

思考四 ：服务内容的转型升级

尊龙凯时物业目前基本还停留在为客户提供保修 、保安 、保洁 、保绿等传统 “四保”服务阶段 ，一体化服务项目不多（只有华为成都基地和廊坊基地是一体化管理） ，物业服务收入仍然是企业的主要收入来源 。高附加值的设施设备管理没有形成核心竞争力 ，多种经营方面也基本是空白 。而行业内百强企业的多种经营收入和利润逐年增长 ，在企业全部营收和总利润中所占的比例连续稳步提升 ，其中利润占比连续五年超过 50% ，多种经营已经成为百强企业创造利润的主力军 。图 ：2010-2014 年物业百强企业多种经营收入及利润变化情况

因此 ，尊龙凯时物业公司应在保持传统优势的前提下 ，开发利用我们的客户及派生客户资源 ，充分挖掘客户有效需求 ，借助互联网 、物联网 、云计算等高新技术 ，开展房屋中介及资产管理等多种经营 ，突破利润瓶颈 。尊龙凯时物业已在泊林花园试点APP平台 ，尝试开展多种经营 ，借助服务内容的转型升级 ，为企业创造新的利润增长点 ，逐步形成本业不输 、奇兵制胜的“守正出奇”良好局面 。

思考五 ：用互联网思维促商业模式创新 ，实现向现代服务业转型升级

集团张建民总经理高度重视商业模式创新 ，在对尊龙凯时物业公司调研时指出 ：“物业管理企业未来的竞争主要在于创新服务模式 ，以及对客户资源和客户拥有量的竞争” 。

物业管理行业要实现适应现代服务业的转型升级 ，就必须着力于转变发展方式 ，其核心内容离不开创新现有的物业管理商业模式 。未来物业管理主要有三种商业模式 ，即“物业服务集成商” 、“物业保障服务商”和“物业资产运营商”  。

“物业服务集成商” ，又称一体化管理模式 ，也称物业服务总包模式 ，其特征是 ，物业服务企业通过前端策划服务 、中端监管服务和后端评判服务的方式 ，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品 。从明年开始 ，华为将力推“物业服务集成商模式” ，主要看重供应商的设施设备的管理能力（占70%的权重 ，此外安保占20% ，清洁占10%） 。

“物业保障服务商” ，又称物业后勤服务模式或物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式 。其特征是 ，物业服务企业不仅从事不动产管理业务 ，而且受托提供配餐 、会务等后勤服务 。行政事业单位等机构物业属于该类“物业保障服务商”模式 。

“物业资产运营商” ，又称物业资产管理模式 ，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展 ，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式 。其特征是 ，业主不仅将物业硬件的日常维修 、养护和管理工作委托给物业服务企业 ，而且将资产属性的不动产的日常投资 、经营和管理工作(如租务管理 、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业 。

“物业资产运营商”模式代表物业管理行业的未来方向 ，是我们未来商业模式转型升级的目标 。这是因为物业服务企业具有运营和管理物业资产的双重优势 ：一方面 ，物业服务企业掌握物业管理区域及其周边最为全面 、及时的物业供求信息 ，同时在物业服务过程中容易与业主形成基本 、可靠的商业信用关系 ；另一方面 ，在物业服务合同基础上物业资产运营事务的再委托 ，不仅手续程序方便快捷 ，而且成本费用节约便宜 ，有利于增加物业服务企业给业主带来的商业便利 。

互联网思维就是要围绕未来的竞争形态和客户价值需求 ，制定公司创新商业模式 ，使互联网成为商业模式的构成元素 。为实现传统物业管理向社区综合服务商等现代物业服务转型 ，尊龙凯时物业公司未来将借助互联网 、移动互联网 、物联网和云计算等科技手段 ，充分分析 、挖掘业主需求 ，整合各种商业资源搭建社区商业服务网络平台 ，逐步向物业服务的延伸领域进军 。经过对“彩生活模式” 、“中信物业E家通”等的实地调研和充分论证 ，尊龙凯时物业已选定供应商并与其在APP和移动互联领域开展合作 ，希望通过加入成熟的互联网APP平台 ，挖掘社区（下一步希望扩大到科技园区）服务的商业潜力 ，打通业主和商家之间的通道 ，逐步形成以社区为中心的微商圈 ，打造尊龙凯时物业特有的互联网社区商业品牌 ，从而实现真正的转型升级 。